二手房屋买卖对一件因未过户引起执行异议的案件的解析

发布时间:2016-08-24 17:40| 阅读:

  案情介绍:

  2014年1月,常祥思将其所有的房屋出售给艾一伟,双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》,艾一伟付清款项后便入住了该房屋,双方在合同中约定自合同签订三月内双方办理房屋产权转移登记登记手续。

  2014年2月21日,常祥思因逃债而下落不明,艾一伟未能依约办理房屋过户手续。事实上,在2014年2月,常祥思在某银行处贷款三十五万元,并使用上述的房屋办理了抵押登记。2014年年底,该银行申请法院拍卖执行该房屋,并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。艾一伟向法院提出执行异议,称房屋买卖合同合法有效,该房屋是其合法财产,且本人已支付了相应房屋全部对价,不存在过错,应视为取得房屋所有权,故银行不能径行实现抵押权,应排除本案执行。

  案件争议:

  针对上述案情,本案的焦点是艾一伟所提异议是否能够成立?银行的抵押权是否能够实现?

  关于上述争议焦点,出现了下列两种观点:

  第一种观点认为,艾一伟所提异议基本成立。因为该房屋常祥思在抵押权登记之前就已经出售给艾一伟,买卖合同合法有效,且艾一伟已经支付全部款项并实际入住,虽未办理过户登记手续,但原因是常祥思下落不明,非艾一伟意志能力范围,艾一伟并无过错。银行虽为善意,但常祥思故意隐瞒后手抵押房屋已经在先出售的事实,有违诚信,其与银行设定抵押行为属无权处分,故银行不享有对该房屋的抵押权,所以艾一伟的权益应当优先保护,银行可另行要求常祥思承担违约责任。

  第二种观点认为,艾一伟所提异议不能成立。房屋买卖协议虽为有效,我国不动产物权采取登记生效主义,因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记,不能产生物权变动的法律效力,银行的担保物权有效并有优先于异议人基于合同产生的债权的效力。即使异议人支付全部价款、实际占有,但未过户的,异议人对房产仍无法享有物权,只享有对常祥思的债权。房产实则仍为常祥思的财产,抵押权人依法享有抵押权,可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。

  本案主要事实行为进行法律上的梳理,存在两个合同法律关系:一是异议人艾一伟与被执行人常祥思的房屋买卖关系;二是申请执行人银行与被执行人常祥思的抵押合同关系。

  本案抵押权行使要件应当严格审查,物权优先于债权的例外情形在实践中是有法律依据的。刚施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

  上述规定是对《物权法》规定的物权登记的缓和,目的是在于保护善意购房人的合法利益,毕竟,登记本身难免疏漏或出错,需要对签订合同、全额付款、实际占有且无过错四条件同时满足的第三人进行适当的特殊保护,排除执行,实现实质正义。简单来讲,就是以不动产变动的登记公示为原则,但并不否认和排斥一定的未过户限定情形下,债权人对不动产所享有的一定权利。

  反例推知,从时间上分析,假定本案设定抵押发生在房屋买卖合同签订之前,在艾一伟购房之前涉案房屋已经处于抵押状态,根据《物权法》第一百九十一条规定,抵押期间未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产。艾一伟应当完全能够预见该抵押权可能导致的风险,故艾一伟自身存在过错。从条件上分析,如果艾一伟在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的,怠于行使权利逾期办证,应当认定其具有过错。以上情形,艾一伟应当承担相应的不利后果,异议请求应予驳回。

  综上,银行获得的抵押权不能对抗买受人艾一伟,即使该房屋未办理过户登记手续,法院也不能强制执行该房屋,应停止该房屋的执行。

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